*** Exklusive Architektur in idyllischer Ortsrandlage mit modernster Technik vereint ***

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Objektbeschreibung

Dieses exklusive Anwesen besticht durch seine einzigartige Lage am Ortsrand mit einem herrlichen Blick in die Natur. Das großzügige Grundstück umfasst 898 m² und beeindruckt mit einer außergewöhnlichen Architektur aus dem Jahr 1997.
Mit einer Wohnfläche von 271 m² bietet das Haus viel Raum für individuelles Wohnen. Eine moderne Einliegerwohnung mit ca. 60 m², die derzeit vermietet ist, generiert zusätzliche Mieteinnahmen.

Die Immobilie wurde in solider Massivbauweise errichtet und besitzt eine Putzfassade mit Vollwärmeschutz. Eine neue Wärmepumpenheizung wurde 2025 installiert, und im Jahr 2023 wurde eine Photovoltaikanlage errichtet.
Zu den exklusiven Merkmalen zählen ein großer Balkon und eine hochwertige Terrasse, die beide einen unvergleichlichen Blick in die Natur bieten. Eine separate, überdachte Grilllounge mit Außenküche lädt zu geselligen Abenden ein.

Für zusätzliche Sicherheit sorgt die Smarthome-gesteuerte Videoüberwachung. Der Kaminofen im Wohnzimmer verspricht gemütliche Stunden, erfordert jedoch noch eine schornsteinfegerliche Genehmigung.
Die elektrische Versorgung wurde teilweise modernisiert. Die hochwertige, vom Haus aus zugänglicher Garage verfügt über ein elektrisches Tor, einen Starkstromanschluss sowie eine Wallbox im Innen- und Außenbereich. Ein weiteres Highlight ist das hochwertige Gartenhaus mit elektrischem Tor.

Die Innentüren bestehen teils aus Furnierholz, teils aus Glas, wobei die Türen in der Einliegerwohnung im Jahre 2021 erneuert wurden. Die Böden sind mit Fliesen und Holzdielen ausgestattet. Im Badezimmer und Flur des Haupthauses gibt es eine Fußbodenheizung. Die Kunststoffisofenster bieten teilweise bodentiefe Ausblicke.
Das moderne Badezimmer im Obergeschoss ist mit Badewanne, Dusche und einem Fenster ausgestattet. Im Dachboden befindet sich ein gemütliches Studiozimmer.
Zwei Einbauküchen (Hauptwohnung und Einliegerwohnung) können bei Bedarf erworben werden. Eine Gästetoilette im Erdgeschoss ergänzt das Angebot.

Das Haus ist voll unterkellert und bietet zwei PKW-Stellplätze sowie einen direkten Zugang von der Garage in das Wohnhaus.

Diese Immobilie beeindruckt durch ihre exklusive Lage und hochwertige Ausstattung und ist ideal für anspruchsvolle Käufer, die Wert auf Komfort und Naturverbundenheit legen.

Lassen Sie sich bei einer Besichtigung von der Atmosphäre dieses Hauses begeistern und entdecken Sie, wie sich Ihr neues Kapitel hier anfühlen kann.

Gerne stehen wir für weitere Fragen zur Verfügung.

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Mobil: 0172-6941889 (Montag-Freitag von 9.00 Uhr - 18.00 Uhr)
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Ganztägig:
m.schwalm@reprofi-immobilienagentur.de

sowie nach Vereinbarung.

Lage

I. Makrolage:
Objektstandort: Bobenhausen II, Ortsteil der Stadt Ulrichstein
Bundesland: Hessen
Landkreis: Vogelsbergkreis

1. Großräumige Einordnung
Der Ortsteil Bobenhausen II befindet sich im östlichen Mittelhessen im Bereich des Hohen Vogelsbergs, einer ländlich strukturierten Mittelgebirgsregion. Die Lage ist naturräumlich geprägt durch Höhenlagen zwischen ca. 500 und 600 m ü. NHN sowie durch eine überwiegend land- und forstwirtschaftliche Nutzung.

Die nächstgelegenen Mittel- und Oberzentren sind:
ca. 30 km westlich von Fulda
ca. 35 km östlich von Gießen
ca. 90 km nordöstlich von Frankfurt am Main

Damit liegt der Standort außerhalb unmittelbarer Verdichtungsräume und ist dem ländlichen Raum mit peripherem Charakter zuzuordnen.

2. Raumordnerische Einstufung
Die Stadt Ulrichstein übernimmt im regionalplanerischen Kontext die Funktion eines Grundzentrums mit eingeschränkter Versorgungsfunktion für das umliegende Gebiet. Eine zentralörtliche Bedeutung über die Grundversorgung hinaus besteht nicht.
Bobenhausen II selbst weist keine eigenständige Versorgungsfunktion auf und ist als untergeordneter, dörflich geprägter Ortsteil einzuordnen.

3. Verkehrliche Makrolage
Die überregionale Verkehrsanbindung erfolgt über Landes- und Kreisstraßen mit Anschluss an die Bundesstraße B275.

Anbindungen an das Autobahnnetz bestehen über:
die A5 (Frankfurt–Kassel)
die A7 (Hamburg–Würzburg)

Die nächstgelegenen Bahnanschlüsse befinden sich in den umliegenden Mittelzentren. Ein direkter Schienenanschluss am Standort besteht nicht.
Insgesamt ist die verkehrliche Erreichbarkeit für eine Mittelgebirgslage als durchschnittlich, jedoch nicht als infrastrukturell bevorzugt einzustufen.

4. Wirtschafts- und Strukturrahmen
Der Vogelsbergkreis gilt als strukturschwächerer, ländlich geprägter Wirtschaftsraum mit:
geringer Bevölkerungsdichte
unterdurchschnittlicher Arbeitsplatzdichte
landwirtschaftlicher sowie touristischer Prägung
überwiegend klein- und mittelständischen Betrieben

Eine ausgeprägte industrielle oder dienstleistungsorientierte Wirtschaftsstruktur ist am Standort nicht vorhanden. Pendlerverflechtungen bestehen in Richtung Fulda, Gießen sowie in eingeschränktem Umfang in Richtung Rhein-Main-Gebiet.

Gesamtbeurteilung der Makrolage:
Die Makrolage des Ortsteils Bobenhausen II ist als ländlich-peripher in Mittelgebirgslage zu bewerten.

Positiv wirken sich die naturräumliche Qualität, die geringe Siedlungsdichte sowie die ruhige Wohnlage aus. Einschränkend sind die unterdurchschnittliche wirtschaftliche Dynamik, die fehlende zentrale Versorgungsfunktion sowie die nur mittelbare Anbindung an überregionale Verkehrsachsen zu berücksichtigen


II. Mikrolagebeschreibung – Bobenhausen II
Ortsteil von: Ulrichstein
Landkreis: Vogelsbergkreis, Hessen

1. Lage im Ort
Die Immobilie befindet sich am äußersten Ortsrand von Bobenhausen II in überwiegend offener, ländlicher Umgebung. Direkt angrenzend schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen (Wiesen, Weiden, Ackerflächen) sowie vereinzelt Waldflächen des Vogelsbergs an.

Die Bebauungsstruktur ist locker und dörflich geprägt, überwiegend bestehend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, Hofanlagen sowie einzelnen Nebengebäuden. Eine verdichtete Bebauung oder Mehrfamilienhausstruktur ist nicht vorhanden.

2. Umgebungsnutzung und Gebietscharakter
Vorwiegend Wohnnutzung mit landwirtschaftlicher Prägung
Geringe Verkehrsbelastung (Anliegerverkehr)
Naturnahe Randlage mit freiem Landschaftsblick
Ruhiges, dörfliches Wohnumfeld

Aufgrund der Ortsrandlage besteht eine hohe Wohnruhe und geringe Immissionsbelastung. Landwirtschaftlich bedingte Geruchs- oder Geräuschimmissionen können zeitweise auftreten (maschinenbedingte Nutzung, Tierhaltung), sind jedoch im ländlichen Raum ortsüblich.

3. Infrastruktur und Versorgung
Im Ortsteil selbst sind keine nennenswerten Nahversorgungsangebote vorhanden. Die Grundversorgung (Lebensmittel, Ärzte, Apotheke, kleinere Dienstleister) erfolgt im Kernstadtbereich von Ulrichstein. Ein Allgemeinmediziener steht den Bürgern zur Verfügung-

Weiterführende Versorgungs- und Einkaufsmöglichkeiten bestehen in:
Lauterbach (Hessen)
Alsfeld
Fulda

Kindertagesstätten und eine Grundschule befinden sich in Ulrichstein; weiterführende Schulen sind in den umliegenden Mittelzentren angesiedelt.

4. Verkehrsanbindung im Nahbereich
Erschließung über eine innerörtliche Nebenstraße
Geringe Verkehrsfrequenz

Anschluss an das überörtliche Straßennetz über Landes- und Kreisstraßen
Öffentliche Verkehrsanbindungen sind im ländlichen Raum eingeschränkt und überwiegend auf Busverbindungen ausgerichtet. Die Nutzung eines privaten PKW ist faktisch erforderlich.

5. Wohn- und Standortqualität
Positiv zu bewerten:
Sehr ruhige Ortsrandlage
Hoher Freizeit- und Erholungswert durch unmittelbare Naturanbindung
Weitläufige Umgebung mit geringer Bebauungsdichte
Gute Besonnung und freie Blickachsen möglich
Einschränkend zu berücksichtigen:

Fehlende fußläufige Nahversorgung
Eingeschränkte ÖPNV-Anbindung
Geringe infrastrukturelle Dichte

Gesamtbeurteilung der Mikrolage:
Die Mikrolage ist als sehr ruhig, naturnah und ländlich geprägt einzustufen. Aufgrund der Ortsrandlage besteht eine überdurchschnittliche Wohnruhe bei gleichzeitig eingeschränkter infrastruktureller Versorgung.

Die Lage eignet sich insbesondere für Eigennutzer mit Wunsch nach naturnahem Wohnen und geringer Umgebungsverdichtung. Für rein kapitalanlageorientierte Nutzungen ist die eingeschränkte Nachfrage im ländlich-peripheren Raum marktseitig zu berücksichtigen.

Ausstattung

Die Ausstattung in Kurzform:
- Grundstück: 898 m²
- Einzigartige Ortsrandlage mit Blick in die Natur
- Exklusive Architektur
- Baujahr/Fertigstellung 1997
- 271 m² Wohnfläche
- Vermietete moderne Einliegerwohnung
- Massivbauweise
- Putz Außenfassade mit Vollwärmeschutz
- Modernisierte Eingangstür
- Neue Wärmepumpenheizung 2025 (NP ca. 45.000 EUR)
- Neue PV-Anlage 2023 (NP ca. 26.000 EUR)
- Glasfaseranschluss im Haus
- Exklusive große Balkone im EG und OG
- Gemütliche und hochwertige Terrasse mit Blick in die Natur
- Separate überdachte Grilllounge/Außenküche
- Umfangreiche Smarthome-Ausstattung (Homelink):
a) Videoüberwachung
b) Heizungssteuerung
c) Zutrittsteuerung über Smarthome per App und Keypad
d) Rauchmelder über App, mit entsprechender Benachrichtigungen unterwegs
e) Garagensteuerung über App und Homelink: Mit passendem Sender im Auto kann das Tor automatisch auf und zu gehen, bei Annäherung.
f) Erfassung von Stromverbrauch und Ertrag der PV-Anlage über App
- Rasenmäherroboter können bei Bedarf mit übernommen werden.
- Kaminofen im Wohnzimmer für gemütliche Stunden, derzeit fehlt die Genehmigung des Schornsteinfegers
- Teilweise modernisierte elektrische Versorgung
- Hochwertig ausgestattete Garage mit elektrischem Tor Starkstrom und Wallbox, innen und außen
- Hochwertiges Gartenhaus mit elektrischem Tor
- Teilweise Furnierholzinnentüren, teilweise Glastüren
- Bodenbeläge: Fliesen und Holzdielen
- Gästetoilette im EG
- Fußbodenheizung im kompletten EG und in der ELW sowie im OG (Badezimmer und Flur)
- Kunststoffisofenster, teilweise bodentiefe Fenster mit teilw. elektrischen Rollläden
- Direkter Zugang vom Wohnhaus in die Garage
- Modernes Badezimmer im OG mit Badewanne und Fenster
- Studiozimmer im Dachboden
- 2 Einbauküchen (bei Bedarf erwerbbar)
- Neue Innentüren (Weißlack und Glas in 2021) in der Einliegerwohnung
- Voll unterkellert
- Regenwasserzisterne
- 2 PKW-Stellplätze

Sonstige Angaben

Kontakterlaubnis:
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Copyright u. Realisation: M. Schwalm
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